Ипотеки дольщиков при реализации недостроенного объекта на торгах сохраняются

Суд не дал «стряхнуть» залог дольщиков при реализации с торгов недостроенного многоквартирного дома (определение №308-КГ18-16552 (2-5) от 5 декабря 2019 года). 

Действительно, по общему правилу, торги очищают объект от правопритязаний, указал суд. Но в рассматриваемом случае победитель торгов приобретал имущество под условием исполнить обязательства перед дольщиками. То есть фактически через торги был найден новый инвестор.

Суть спора

В 2003 году ГУ МВД по Ростовской области заключило с подрядчиком договор по строительству 240-квартирного жилого дома. Позже подрядчик уведомил ГУ МВД о расторжении договора, его обязательства взяла на себя другая строительная компания, перезаключив договоры с дольщиками.

В 2015 году застройщика признали банкротом. За ним было право аренды земельного участка, которое вместе с недостроенным жилым домом решили реализовать с торгов.

Торги провели в апреле 2016 года. Имущество выставили как обремененное обязательствами должника по выдаче дольщикам помещений либо денежных средств. С победителем заключили соглашение о переводе долга.

При переходе к победителю торгов прав собственности и аренды записи об ипотеках и договорах участия в долевом строительстве не были погашены.

Посчитав это бездействием Росреестра, победитель обратился в суд. Он указал, что после торгов объект должен быть чистым от притязаний, поэтому Росреестр обязан погасить указанные записи.

При новом рассмотрении спора первая инстанция согласилась с заявителем, сославшись на ст. 352 ГК РФ.

В апелляции этот акт отменили – но лишь потому, что посчитали срок обращения заявителя о погашении ипотек пропущенным.

Кассация с этим не согласилась, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Во-первых, было указано на неправильный выбор способа защиты прав. Право собственности на недвижимость, указал ВС РФ, не оспаривают по нормам гл. 24 АПК РФ. Если заявитель считал, что записи об ипотеках нарушают его имущественные права, надо было идти с иском к дольщикам. В производстве по делам, вытекающим из публичных правоотношений, спор о праве на недвижимость не решается.

Во-вторых, по общему правилу, торги действительно очищают объект от чьих-либо правопритязаний. Однако в конкретном случае победитель торгов приобрел имущество с условием, что исполнит обязательства перед дольщиками. Естественно, это не могло не сказаться на снижении цены приобретенного имущества.

Таким образом, реализацией недостроя через торги был фактически осуществлен поиск инвестора. Поэтому у суда первой инстанции и суда округа не было оснований полагать, что права дольщиков на объект прекратились.

Верховный суд отменил принятые по делу акты, отказав победителю торгов в удовлетворении его требований.