Можно ли расторгнуть долгосрочный договор аренды с банкротом?

Верховный суд передал в судебную коллегию по экономическим спорам жалобу администрации города Костромы, поданную в рамках дела о банкротстве. Управление имущественных и земельных отношений администрации просит исключить из конкурсной массы право аренды муниципальных земельных участков (определение №301-ЭС18-10926 (4) от 8 ноября 2019 года).

Право аренды в конкурсной массе

В январе и в августе 2014 года должник заключил с администрацией 22 договора аренды земельных участков. Согласно условиям сделок, арендодатель передал участки в аренду до февраля 2020 года – для строительства. Арендатор, соответственно, обязался вовремя платить арендную плату. 

В июле 2015 года в отношении арендатора было возбуждено дело о банкротстве. В июле 2017 года должник признан несостоятельным. При этом в конкурсную массу арбитражным управляющим были включены вышеуказанные права аренды земельных участков. 

Управление администрации обратилось в суд, сославшись на то, что с июля 2015 года обязательства по уплате арендных платежей ни разу не исполнялось. При этом управление обращалось в суд для взыскания текущей задолженности, иски были удовлетворены.

Поскольку арендатор существенным образом нарушал условия сделок, управление потребовало досрочного расторжения договоров и возвращения земельных участков.

Что сказали суды?

В трех инстанциях управлению администрации отказали. Суды посчитали, что право заключения договора аренды – имущественное право, имеющее цену и способное быть переданное другому лицу при условии встречного предоставления. Таким образом, оно может быть включено в конкурсную массу должника.

Суды указали, что аренда длится 5 лет, и досрочное расторжение договора повлечет преимущественное удовлетворение требований арендодателя перед другими кредиторами. Также суды отметили недобросовестность в действиях администрации, желающей расторгнуть договоры аренды.

Администрация обратилась в Верховный суд со следующими аргументами:

• требование о расторжении договоров – это мера реагирования собственника на нарушение его прав. Она направлена на возврат владения имуществом;

• возврат земельных участков администрации не повредит другим кредиторам, а напротив, прекратит наращивание текущих платежей;

• право расторжения договора аренды предусмотрено ст. 619 ГК РФ, и закон о несостоятельности не содержит запрета на применение этой нормы. 

Верховный суд рассмотрит спор 16 декабря 2019 года.