Профессиональный инвестор не может требовать передачи ему жилых помещений за счет бюджета

Арбитражный суд Московского округа разбирался в споре, где профессиональный инвестор захотел попасть в реестр требований о передаче помещений (постановление по делу №А40-53873/2017 от 4 июня 2020 года).

О чем спорят?

Требования ООО «ИК недвижимость инвест» были исключены из реестра требований кредиторов и включены в реестр требований о передаче нежилых помещений, предъявленных к должнику.

Суды посчитали, что требования кредитора основаны на договоре инвестирования в строительстве, оплата подтверждена, что предполагает встречное исполнение, а право выбора формы учета требований кредитора принадлежит участнику строительства.

С этим не согласились Москомстройинвест и участники строительства. Заявители указали, что закон о банкротстве не предусматривает трансформации денежных требований в требования о передаче жилых помещений. Кроме того, ООО «ИК недвижимость инвест» – профессиональный инвестор и должен самостоятельно нести риски при осуществлении предпринимательской деятельности.

Миграция требований юрлиц и их включение в реестр требований о передаче жилых помещений ставит под угрозу возможность достройки, поскольку делает объект экономическим непривлекательным.

Дополнительно было отмечено, что 130 граждан получили отказ во включении в такой реестр – из-за пересечения в корпусе и номере квартиры.

Позиция суда округа

Высшие судебные инстанции выработали практику, согласно которой граждане-участники строительства – приоритетная категория кредиторов. Цель такого подхода – защитить непрофессиональных инвесторов. Как ранее отмечалось в высших судах, применение названных правил должно быть направлено на достижение такой цели, а не на ее воспрепятствование.

Если профессиональные инвесторы вступают с застройщиком в правоотношения с целью извлечения прибыли, то граждане – с целью удовлетворения потребности в жилье.

Законодатель счел необходимым в первую очередь защитить именно граждан (на основании ст. 17 и 40 Конституции России, ст. 202.1, 201.5, 201.9 закона о несостоятельности). Определено, что сначала производятся расчеты с гражданами-участниками строительства, а потом – с остальными кредиторами.

Суд округа не подверг сомнению право кредитора на выбор способа учета его требований, но указал: в трансформации такого требования может быть отказано, если право реализуется кредитором недобросовестно, то есть с нарушением ст. 10 Гражданского кодекса.

В этой связи нижестоящим инстанциям следовало оценить доводы заявителей о том, что ООО «ИК недвижимость инвест» подало заявление о включении в реестр о передаче помещений только после того, как Правительство Москвы решило поддержать обманутых дольщиков и достраивать проблемный объект за счет бюджетных средств и при участии специального фонда. Во-первых, это повышение очередности (из четвертой очереди – в третью), а во-вторых, удовлетворение требований коммерческой организации не может быть произведено за счет бюджетных средств, поскольку к этому нет законных оснований.

Также судам следовало проверить аффилированность сторон сделки, на которой настаивали заявители; довод о том, что ООО «ИК недвижимость инвест» расторг договоры инвестирования по своей инициативе и прочее. В этой связи спор был направлен на новое рассмотрение.