Если в одном здании находятся офисные помещения и помещения для теплоснабжения, возможна их раздельная реализация

Верховный суд рассмотрел спор, в котором речь шла о ненадлежащем отчуждении объекта коммунальной инфраструктуры (определение №305-ЭС19-25116 от 2 июня 2020 года).

Суть спора

В процедуре конкурсного производства с торгов продали объекты недвижимости.

Администрация муниципалитета с этим не согласилась, поскольку считала, что реализован центральный тепловой пункт, который обслуживает несколько многоквартирных домов.

Администрация попросила суд признать сделку недействительной: такой специфический объект реализуется через конкурс. Причем с администрацией должно быть заключено специальное соглашение, в силу которого новый собственник обязан использовать здание по его социальному назначению.

Позиции судов

Тем не менее, муниципалитет в трех инстанциях получил отказ. Суды не нашли однозначных подтверждений тому, что объект относится к коммунальной инфраструктуре. Было отмечено, что реализованный актив был учтен как нежилая недвижимость, что дает возможность использовать его по-разному.

Когда спор попал в Верховный суд, у судебной коллегии появились вопросы к соблюдению нижестоящими инстанциями процессуального законодательства. Так, суды посчитали недоказанным факт отнесения спорного имущества к числу объектов коммунальной инфраструктуры.

В подтверждение этому администрация, в частности, предоставляла:

- техпаспорт, где объект был поименован как «центральный тепловой пункт гражданского и производственного назначения»;

- перечень оборудования для теплоснабжения, которое было отчуждено вместе со зданием;

- акт разграничения эксплуатационной ответственности, в силу которого поставка теплоэнергии в определенные дома идет через спорный объект;

- договор аренды с муниципальным предприятием, в соответствии с которым объект после его реализации стал использоваться в непосредственных технологических целях.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса конкурсный управляющий и победитель торгов должны были опровергнуть приведенные доказательства, однако этого сделано не было.

Доводы управляющего о том, что в спорном здании есть и офисные помещения, Верховный суд не принял: это не позволяет реализовать их через торги единым лотом вместе с помещениями коммунальной инфраструктуры. При этом, возможно, следовало рассмотреть вопрос о разделе объекта недвижимости и реализации офисных помещений на аукционе, а помещений для теплоснабжения – через конкурс.

Спор был направлен на новое рассмотрение.